谢国忠股市,任泽平说2018年投资股票

1、谢国忠股市，任泽平说2018年投资股票？

对于题中提出的任泽平的观点及其分析，本人也是听说过也研究了一下，它体现二个问题:一是房地产近三年的走势;二是股市近三年走势，做为一个经济学家任泽平有他的观点和研究，但做为一个混迹于经济江湖多年的小民自然也有自己的说辞，下面本人对以上两个方面进行阐述个人观点。 首先房地产近几年走势，经过前几年的调控、调整，虽然各层面场加大力度进行干预调控，但从效果来看不太好，特别是2017年下半年房价又开始大涨一轮，我所在三线城市涨幅达25∽30%，因此尽管房产税可能在近期推出，但由于政策、人口刚需等因素，2018年及以后房价会继续上涨，据本人通过各种因素推测，房价会涨至2024年，以后将可能下跌，因此不仅任先生说的2019年、2020年应该买房，2018年如果有条件也可以买房。 第二，股市近几年走势。从2015年沪深股市创高点调整以来，经历股灾期、熔断期然后进入漫漫熊途，特别是2017年以来，lPO大量发行，市场抽血严重，管理层畅导的价值投资未得到市场大面积响应，个股闪崩不断，中小创更是重灾区，经历2018年年初的大幅下挫，许多个股股价只有2015年的高点的二成至三成。许多人感觉应该到底，2018年应该有行情了(包括任先生)，但本人认证市场还会继续探底千点右左，2018年行情将会反弹探底反复盘整，如同当年的2012年行情。原因有以下:1，市场出现上市公司大股东增持本公司说明离底不远，从历史上的底部特征来看，增持股被套后的低点才是一个底部。2，市场恐慌情绪仍有待提高等级至绝望级，大股东增持说明还未绝望，市场各路专家还未给出一个恐怖的心理难承受的低点。3，股价仍偏高，上轮行情底部时10元以下股票约占60%以下，小盘股几元的股票随处可见，但目前市场还远未至此，故市场仍可能探底。本人认为大底可能会出现在2018年年底或2019年年初，以后行情将逐步展开，因此2018年大量买进股票持有仍为时尚早，但可在2019年年初左右进场，2019年2020年做行情。 各位友友认为如何，欢迎转载，欢迎指正评述。

2、今后房价的走势究竟怎样？

小菜认为：今后房价走势是分化的！不会再统一涨，或统一跌；有的城市继续涨，有的城市下跌。下面是小菜关于未来城市房价的一些想法，拿出来跟条友们分享，权作探讨交流吧。

第一、今后我国城市如何发展？

讨论房价走势，先看城市发展走向。

截止2018年底，我国城镇化率59.58%，整体水平偏低。在具体城市上，呈现发展分化局面，发展不均衡。

有的城镇化率比较高，比如武汉，达到80.29%，已处于发达国家水平；有的城镇化率适中，比如昆明72.85%；有的城镇化率依然比较低，比如宜宾49.64%。

01、发达国家城镇化历程告诉了我们什么？

经济发达国家城镇化历程，都有一些比较共性的规律：

A）在30%-70%阶段，城市高速发展，几乎所有城市都在发展，都在大拆大建，房价都在涨。

B）超越70%后，进入分化阶段，城市发展放缓，重点城市继续发展，其他城市发展放缓，慢慢走下坡路。

C）超过80%后，城市开始稳定。不管重点城市，还是单体城市，发展都趋于稳定。

02、目前经济发达国家城镇化处在什么水平？

2016年，全球城镇化水平55%，G7国家中，意大利最低69.1%，日本最高93.9%。

03、我国城镇化现状和目标是多少？

国务院《国家新型城镇化规划2014-2020》，到2020年底实现60%城镇化目标，结合2018年59.58%数据，这个目标应该在去年就已完成。

官方还没发布下一步目标规划，也没发布终极目标规划，但我们是世界经济第二，怎么说达到80%才能服众吧。

这个80%意味着什么？

按14亿人口基数算，今后还有3亿人要进城，这是房地产继续发展的“人口红利”。

04、我国城市今后如何发展？

大概率会延续发达国家城市发展规律，在走完快速发展时期后，城市发展放缓，开始深入发展和重点发展，城市发展进入分化阶段。

城市发展如何分化？

根据前一阶段发展成绩和潜力，由国家研判，在借鉴发达国家城市发展经验基础上，制定出下一阶段城市发展战略规划，筛选出重点发展区域，并规划出今后重点培育的城市群。

国家城市群战略制定后，我国城市今后的发展方向就是城市群。

第二、今后房价究竟会怎么发展？

总的原则，城市群房价代表今后房价发展方向；城市群房价整体会涨，多数单体城市房价会跌。

01、国家政策

短期内，政策依然是稳定而严厉的，房价也就是稳定的，城市群房价与单体城市房价不会有明显差别。

1）去年12月，中央经济工作会议释放了3个重要信号：

A、中央坚持“房住不炒”决心未变！主调控基调未变；

B、继续赋予地方政策灵活性和自主权，坚持“因城施策”和“一城一策”；

C、“稳房价、稳地价、稳预期”不仅适用于2019年经济工作，也是2020年楼市主调控目标。

三个调控信号，表明今年楼市政策将保持延续，不会出现重大政策转向，再无意外事件冲击，短期内房价都将保持稳定，不会大涨，也不会大跌。

2）金融政策端，有2个重要信息：

A、新年伊始，央妈降准释放8000亿资金，充实商业银行信贷资金实力，缓减小微企业、实体企业融资难、融资贵问题；客观上也有利于增强银行放贷能力，保持宽松的按揭贷款政策，刺激楼市成交。

B、房贷利率全面换锚LPR，包括存量浮动利率贷款，增加LPR运用，而LPR下行趋势明显，有利于降低房贷支出，刺激楼市交易。

3）地方楼市政策端，限购、限售、限贷依旧，未见楼市全面松绑，除了有的城市针对人才定向松绑外，无重大政策转向，地方房价短期内依然还是稳的。

4）长效机制在路上。有人说房产税是楼市终极杀手锏，是抑制房价的长效机制。从立法进度看，目前仍在提请审议中，具体何时颁布执行？还不清楚，但时间不会远了。房产税施行后，究竟能在多大程度上抑制住房价？有待检验。

02、2019年土地成交情况

据中指院《2019年全国300城市土地收入排行榜TOP50》显示，2019年我国土地交易市场明显分化。

A）一、二线城市土地市场供需两旺，成交量虽不及2018年，同比还下跌近10%；但成交总价增长近10%，楼面地价明显提高。

B）三、四线城市土地热度持续回落，土地市场进一步转冷。

【图表来源搜狐焦点武汉站】

土地供需和成交分化现象进一步印证了城市发展分化趋势：

一、二线城市供需充足，楼市继续发展，市场对房价信心十足；

三、四线城市供需逐步减少，发展放缓，市场对房价信心下滑。

03、今后哪些城市房价会涨？

A）发达国家情况

老大美国和老三日本，在城市发展分化后，都是依靠城市群力量，推动城镇化提升、经济发展、科技创新。

比如，世界3大顶级城市群，有1个在日本、2个在美国。

纽约为核心的大西洋沿岸城市群和芝加哥为核心的五大湖城市群都在美国。其中，纽约是美国最大的生产基地、商贸中心和国际金融中心。

东京为核心的太平洋沿岸城市群，是日本政治、经济、文化、交通和金融中心。

2018年，东京GDP10220亿美元，占日本经济1/3，世界城市GDP排名第二位；纽约GDP10300亿美元，世界城市GDP排名第一位。

同年，北京GDP3.03万亿人民币，上海GDP3.27万亿人民币，加起来6.3万亿人民币，按18年6.94汇率算，约9078亿美元。

可见，世界经济老2最好的两个城市GDP加起来，干不赢老大最好的城市，也干不赢老3最好的城市。

这就说明单体城市不管怎么发展？都干不赢城市群！未来我国家城市发展方向一定是城市群！

B）我国今后城市战略是什么？

据披露，为顺应全球城镇化发展规律，今后我国将战略培育20个城市群。分别为5个国家级城市群，9个区域性城市群，6个地区性城市群。

a、国家级城市群

粤港澳大湾区9+2城市群、京津冀城市群、长三角城市群、长江中游城市群和成渝城市群。

b、区域性城市群（国家二级）

哈长城市群、山东半岛城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群、关中城市群、中原城市群、江淮城市群、北部湾城市群和天山北坡城市群。

c、地区性城市群

呼包鄂榆城市群、晋中城市群、宁夏沿黄城市群、兰西城市群、滇中城市群、黔中城市群。

C）城市群战略对房价走势的影响是什么？

结合城市发展、土地成交分化趋势和国家城市群战略，今后楼市就是城市群的天下啦！单体城市将渐进式地推出楼市竞争。

城市群享有更多政策扶持、经济优势、人口红利，加上科技创新能力，必将创造更强大的经济实力和就业机会，吸引更多人口流入，城市群房价必然进一步上涨。

也就意味着，今后城市群的房价整体都会继续上涨，多数单体城市的房价会下跌。

04、城市群今后的需求是什么样的？

城市群楼市需求端，主要是以下这些方面：

A）改善型需求。人的需求都是在提高的，现在的刚需，今后换房方向就是改善型，这个需求量不容小视。

B）新增人口需求。未来城镇化还要带动3亿人进城，这是渐进式人口红利。这些人口怎么流动？显然不再像以前那样简单地逐级流动、就近流动，很可能会打破行政区划、地域界线，跨区域、向有吸引力城市群流动。

C）人才流动需求。除了城镇化带来的农转非人口流动，城市间人才流动也会带来众多住房需求。

D）投资客。基于城市群经济潜力、人口潜力、科技潜力、政策优势，必将有大量的投资客出现在这些市场内，房价长期内都不会缺少助推者和接盘者。

不管是刚需，还是投资客，未来都是城市群庞大的购房群体。如何合理调控楼市？区别对待刚需和投资客，引导城市群房价理性发展，将是下一个政策课题。

第三、今后该怎么买房？

通过上面的分析，基本上能看出今后房价的走势了，也就是说，城市群房价今后是上涨的，值得投资；单体城市房价会下跌，不再具有投资价值。

当然，少部分极具特色的单体城市，比如气候宜人，环境宜人，还是能保持发展势头。

01、刚需。对刚需族而言，短期内楼市政策稳定，供需平衡，房价不会大涨，也不会大跌，无需纠结，该买就买。

02、投资。不管是单体城市，还是城市群房价，短期内政策稳定，不宜入市；但基于城市分化走势，以及国家对城市群的战略定位，选城市群买房就是战略决定。

03、城市。单体城市房价大概率要凉，城市群会是投资方向；级别越高的城市群，房价前景越好，投资属性越大；但门槛也更高，量力而行吧！

3、谢国忠预测股市最准？

当年喊空一战成名，不过兄弟你说他和巴菲特谁厉害，呵呵 他实战经验还不你呢。

4、中国现阶段房地产到底有没有泡沫？

大家好，我是勇谈。对于中国现阶段的房地产来说，到底有没有泡沫？其实答案多数人是有的，肯定有泡沫。只不过这个泡沫有多大？没有办法用具体的数字来衡量，毕竟房产泡沫产生的原因其实就是需求与供应之间的矛盾，房价过高与人们实际收入之间的矛盾。借此机会简单谈谈我的观察。

中国的房地产市场肯定有泡沫，这点大家心里已经跟明镜似的什么是房产泡沫？这点大家需要统一下认识，简单来说就是价格严重背离价值

对于中国的房地产来说，目前的价格其实已经早已背离了实际价值，房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。也就是我们经常说的非理性上涨，一般来说我习惯于用GDP增速来作为房价是否有泡沫的参考之一，房价同比上涨不高于GDP增速，我们可以理解为无泡沫或者泡沫过小；反之就是泡沫过大。那么目前来看国内房地产泡沫有多大呢？几点观察：

我国房地产泡沫急剧扩大的年份其实是集中在几个年份，2008-2012和2016-2018年底。当然包括2003-2006年一段时间内国内房价也处于一种高速上涨阶段（部分时间段房价同比增长超过20%以上），不过当时的市场情况是房产相对供不应求，泡沫还是可以被市场需所消化的。泡沫开始急剧扩大的年份其实就是上图所示的2008-2012和2016-2018年底之间，基本上国内多数城市的房价在这个两个时间段房价都是实现了翻两番。经济快速发展也可以消耗掉部分房地产泡沫，不过可惜这么多年来我国GDP增速跑赢房价上涨的年份很有限。

图上所示是近20年来我国GDP增速走势图，可以看到一个十分明显的走势，进入2010年后我国GDP增速开始走弱进入了质量发展阶段。经济增速减弱意味着老百姓、企业的收入水平减弱，但是房价在这个阶段却迎来了几波大涨。

如上表所示，标注的年份也基本上是国内房产泡沫急剧形成的年份，其中2004年GDP增速为10.1%，同期房价上涨为17.8%；2009年GDP增速为9.4%，同期房价上涨为23.2%；2016年GDP增速为6.8%，同期房价上涨为10.1%；2018年GDP增速为6.7%，同期房价上涨为10.7%；正是因为这些差距才导致了国内房产泡沫急剧增加。

国内房地产泡沫到底有多大？这个不好说，只能用数据跟大家分享一下，大家自己琢磨

一个大家最容易接受的数据其实就收入与房价之间的比值，以2019年为例我国人均可支配收入为30732.85元，2019年我国商品房平均销售价格为9310元/平米。按照2019年人均住房40平米来计算，也就是说普通老百姓要想拥有40平米的商品房需要不吃不喝12年！！当然这个还是建立在房价不再上涨的基础上。所以，我国房价高已经是公认事实，房价泡沫到底有多大希望有权威的机构给出答案。

房地产泡沫确实存在，而且这个泡沫已经体现在房地产企业身上，我们必须引起重视对于多数行业来说一般企业的负债率不会超过70%，过高的负债率必然导致企业破产，房地产企业早已经突破了这个界限

用“含着金钥匙出生”来形容国内的房地产企业不为过，从2000年开始（基本是商品房初期阶段）房企的负债率就高达75.6%！让人啼笑皆非的是房企20年来负债率最低的年份竟然是2008年；更让人感到害怕的是2018年房企的负债率已经高达79.1%，按照这个速度发展下去负债率突破80%只是时间问题。当一个行业绝大多数的企业都是靠贷款和负债过活的时候，各位觉得泡沫会有多大呢？这里只能跟大家分享一下国内工业企业2019年的负债率不过56.6%而已（负债总计673949.80亿，总资产1191375.30亿）！

房价如今已经是虚的，尤其是在三四线城市的二手房市场，投资需求已经占据了主导地位势必会进一步加剧房产泡沫

房价的不正常上涨很大一部分原因就是因为过多投资、投机资本的进入。这些资本大量进入房地产行业的阶段基本就代表着房价会出现较快上涨，图上所示是近10年来房企实际到位资金走势图，可以看一个基本的逻辑“2013-2015年房企到位资金减弱，这几年的房价走势也偏弱”，通过上表我们可以看到2014年房价同比上涨只有1.4%；这就是资本不流入楼市后的真实反应。2016年后的房价大涨，除去棚改、货币安置因素刺激外，也跟包括民间、银行、居民购房资金大量涌入有关系，这些影响哪怕到2020年也没有完全消除。

中国现阶段房地产泡沫到底有多大？我们不知道，不过有一点可以肯定还不到“爆”的时候目前来看资本主义国家对于房地产泡沫的处理方式很简单粗暴“让其爆”，这点在日本和美国身上就可以得到真实体现，不过显然我国的处理方式不同

除去本身的国情和经济发展阶段不同外，国际社会对于我们的态度也不尽相同。因为本身体制的问题至今多数欧美国家对于中国的态度是“不信任居多”，所以为了证明自身的价值必须用更加出色的成绩来他们信服。面对房地产泡沫我们一直在试图用“时间来消化”的方式来解决，这也是为何早起很多房产调控总是“紧三年，松三年的原因”，那么这样的处理方式会解决掉房产泡沫吗？几点观察：

让时间来消化房产泡沫的前提是产业快速转型和人们的收入水平增长高于房价上涨，目前来看我们正在这样做。近些年来国家一直在提到民生问题，收入问题，包括此次疫情后国家首先考虑到的也是解决居民的收入和生活问题。如上图所示虽然说这些年的收入增长没有达到理想，不过从平均值来看居民的收入水平增长还是高于房价上涨速度的。只不过基数不同，大家的感觉不是那么明显而已。国内消化房产泡沫的手段其实还有很多，这就应该归咎于国内庞大的人口基数和市场容纳力。目前国内只有60%左右的城镇化率水平为消化房地产泡沫提供了最佳的机会，加上国内仍有1-2亿人未进入城市生活，这部分完全可以消化掉目前产生的房产泡沫。不过有一个前提就是，房地产建设速度必须减慢，而且必须严格控制房地产投资风。这也是为何2016年底就提出“房住不炒”的原因。减弱房产泡沫产生速度的关键就是减小对于房地产行业的“溺爱”，类似于预售制度等其实可以适当退出历史舞台了。预售制度从某些方面来说确实促进了房地产业的发展，不过目前来看预售制度却为房企和投资者提供了杠杆机会。就算国内多数城市不符合取消预售制度的条件，北上广深等一线城市却是完全可以取消的，毕竟他们对于房地产经济的依赖度不高。

综上，我国房地产行业确实存在泡沫，这个泡沫到底有多大需要权威部门给出数据。不过我们确实到了必须减弱泡沫的时候了，既然选择了用时间来消化泡沫的路子，那么就需要给房地产业立规矩了，就从取消预售制度开始吧。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。